回首2023年上半年，蘇州樓市經(jīng)歷了冷淡開(kāi)局、短暫復(fù)蘇回暖、需求現(xiàn)階段性瓶頸、市場(chǎng)持續(xù)降溫這幾個(gè)階段。
總的來(lái)說(shuō)，2023年上半年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但整體樓市表現(xiàn)相對(duì)平淡。
今天，克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)發(fā)布2023年上半年蘇州市區(qū)房企全口徑/權(quán)益銷(xiāo)售榜單，從榜單中，我們可以看出2023年1-6月蘇州樓市哪些房企表現(xiàn)突出。
【資料圖】
2023年上半年
全口徑榜
全口徑榜是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤(pán)，全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。
在2023年半年度蘇州市區(qū)房企全口徑金額排行榜中，前三甲房企為招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)和萬(wàn)科地產(chǎn)。
招商蛇口以99.64億元的全口徑銷(xiāo)售金額拔得頭籌。
其參與開(kāi)發(fā)的鉑悅春和萬(wàn)象、璟萃雅園、蔚然錦繡花園等項(xiàng)目去化表現(xiàn)較好，加上招商文禧花園、華潤(rùn)潤(rùn)月雅筑、淺悅靜庭等紅盤(pán)持續(xù)網(wǎng)簽釋放，助力其蟬聯(lián)全口徑銷(xiāo)售金額榜冠軍，并與亞軍拉開(kāi)較大的差距。
建發(fā)房產(chǎn)以77.19億元的全口徑銷(xiāo)售金額位列榜單第二的位置，得力于其開(kāi)發(fā)的建發(fā)縵云、建發(fā)縵月、璟萃雅園、和萃瀾庭的熱銷(xiāo)，建發(fā)縵云二批次房源在6月底集中網(wǎng)簽，助力建發(fā)房產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售金額在6月環(huán)比大增。
萬(wàn)科地產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售金額為70.84億元， 其開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科朗拾、玉玲瓏、星遇光年、東方雅苑、濱河雅苑等項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)較好，位列榜單第三。
破50億元的房企從上個(gè)累計(jì)月的5家增至8家，TOP6房企的排位和上個(gè)累計(jì)月相比沒(méi)有變化，龍湖集團(tuán)和華潤(rùn)置地各上升兩個(gè)名次，上升至第8、第9名。
TOP10房企 均是憑借城市頭部?jī)r(jià)值板塊的高端樓盤(pán)的熱銷(xiāo)助力。且前三甲房企皆在園區(qū)核心板塊有布局，可見(jiàn)，得園區(qū)者得蘇州。
從各個(gè)陣營(yíng)房企數(shù)量來(lái)看：
破40億元陣營(yíng)的房企有9家，綠城中國(guó)憑借綠城云廬的網(wǎng)簽釋放沖進(jìn)40億陣營(yíng)。
破30億元陣營(yíng)的房企有12家，華僑城則得益于啟元和桃溪瀾園的熱銷(xiāo)。
破20億元陣營(yíng)的房企有29家，比上個(gè)累計(jì)月多了6家。
TOP30房企入榜門(mén)檻為19.24億元。
相較于上個(gè)累計(jì)月，TOP30房企業(yè)績(jī)環(huán)比有所增加，TOP10房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更為搶眼。
6月作為上半年房企銷(xiāo)售的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，房企加快推盤(pán)節(jié)奏，利用端午小長(zhǎng)假和618電商節(jié)造勢(shì)來(lái)提升折扣力度，帶動(dòng)了6月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。
同比2022年上半年，今年上半年TOP30的房企業(yè)績(jī)大為提高，究其原因則是大部分房企布局在頭部?jī)r(jià)值板塊的項(xiàng)目去化表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，且部分核心高品質(zhì)盤(pán)突破限價(jià)。
2023年上半年，在蘇房企格局分化明顯，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。
我們預(yù)判下半年，各類(lèi)型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將持續(xù)分化，央國(guó)企銷(xiāo)售仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，穩(wěn)健性民企將有小幅的增長(zhǎng)。
從成交均價(jià)來(lái)看，均價(jià)超過(guò)40000元/㎡的房企有5家，金新城置業(yè)以44082的元/㎡均價(jià)值領(lǐng)跑；均價(jià)超過(guò)30000元/㎡的房企有15家，占據(jù)了二分之一的比例，可見(jiàn)上榜房企打造的項(xiàng)目多為改善及高端改善住宅。
在全口徑銷(xiāo)售面積榜單中，招商蛇口以31.96萬(wàn)㎡的全口徑銷(xiāo)售面積位列榜首。
萬(wàn)科地產(chǎn)以21.41萬(wàn)㎡的全口徑銷(xiāo)售面積位列榜單第二。
龍湖集團(tuán)以21.16萬(wàn)㎡的全口徑銷(xiāo)售面積緊隨其后位列榜單第三，今年上半年入市的青云闕、九里璟園、云和頌這三個(gè)新盤(pán)貢獻(xiàn)了較多的成交量。
招商蛇口憑借在核心地段布局的幾個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，蟬聯(lián)全口徑面積榜榜首，且與第二、三名拉開(kāi)較大差距。
此外，上榜房企還有保利發(fā)展、恒泰商置、建發(fā)房產(chǎn)、蘇高新集團(tuán)等。
TOP4房企全部破20萬(wàn)㎡，top16全部破10萬(wàn)㎡，TOP30門(mén)檻值為6.87萬(wàn)㎡。和去年上半年相比，2023年上半年，TOP30陣營(yíng)房企銷(xiāo)售保持韌性，銷(xiāo)售面積大為增加。
權(quán)益榜
權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。我們從權(quán)益銷(xiāo)售金額和權(quán)益銷(xiāo)售面積兩個(gè)方面來(lái)闡述。
在2023年上半年的權(quán)益金額排行榜中，建發(fā)房產(chǎn)以67.3億元的權(quán)益金額沖刺到榜首，新區(qū)獅山的建發(fā)縵云、園區(qū)湖東的建發(fā)縵月這兩個(gè)城市級(jí)紅盤(pán)皆是建發(fā)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的，同時(shí)其參與開(kāi)發(fā)的璟萃雅園、和萃瀾庭去化表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。
招商蛇口以45.23億元的成績(jī)摘得亞軍，得力于潤(rùn)月雅筑、璟萃雅園、文禧花園、鉑悅春和萬(wàn)象等項(xiàng)目的熱銷(xiāo)。
萬(wàn)科地產(chǎn)以44.45億元的成績(jī)摘得季軍，萬(wàn)科朗拾、玉玲瓏、左岸中心等去化表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，助力萬(wàn)科地產(chǎn)沖進(jìn)榜單前三。
上榜房企還有保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等。
從各個(gè)陣營(yíng)房企的權(quán)益金額來(lái)看，同比去年上半年，今年房企的權(quán)益金額都有不同程度的增加。
權(quán)益金額破30億元的房企有6家，破20億元陣營(yíng)房企有8家，破10億元陣營(yíng)的房企有26家，榜首房企的權(quán)益金額破50萬(wàn)，TOP30的門(mén)檻值為9.26億元。
從成交均價(jià)來(lái)看，均價(jià)超過(guò)30000元/㎡的房企有15家，其中超過(guò)4萬(wàn)元/㎡均價(jià)的有3家，金新城置業(yè)以45724元/㎡的均價(jià)領(lǐng)跑。
在權(quán)益面積榜單中，保利發(fā)展以15.44萬(wàn)㎡的表現(xiàn)蟬聯(lián)權(quán)益榜榜首，其獨(dú)立開(kāi)發(fā)的湖畔云上、保利天珺、時(shí)光印象，合作開(kāi)發(fā)的保利天匯、科技城幸福里等均表現(xiàn)不錯(cuò)。
建發(fā)房產(chǎn)以15.1萬(wàn)㎡的表現(xiàn)摘得亞軍；
龍湖集團(tuán)以14.1萬(wàn)㎡的權(quán)益銷(xiāo)售面積沖刺到季軍位置。
此外，上榜房企還有招商蛇口、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、新城控股等房企。
從榜單來(lái)看，權(quán)益銷(xiāo)售面積破10萬(wàn)㎡房企有6家， 破5萬(wàn)㎡的房企有20家，上榜房企的門(mén)檻值為3.59萬(wàn)㎡。
從榜單來(lái)看，TOP2房企的權(quán)益面積差距僅為0.34萬(wàn)㎡，TOP3-6房企的最小權(quán)益面積差為0.31萬(wàn)㎡，TOP7-30房企的權(quán)益面積最小差額為0.02萬(wàn)㎡。
2023年上半年
蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀
縱觀2023年1-6月蘇州市區(qū)房企銷(xiāo)售榜單及市場(chǎng)表現(xiàn)，克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)首席分析師—— 戈文問(wèn) 認(rèn)為：
01
圍繞降低購(gòu)房門(mén)檻和成本政策多維放松
2023年上半年，在中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)、金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、政策支持居民信貸及房企融資的大環(huán)境下，蘇州樓市的政策也開(kāi)始多維放松。
主要集中在需求端，圍繞降低購(gòu)房門(mén)檻和降低購(gòu)房成本展開(kāi)，并結(jié)合不同區(qū)域給予針對(duì)性政策支持。
先是放松外地人在蘇州購(gòu)房的限制條件，高新區(qū)（除獅山、橫塘）、相城區(qū)、吳中區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套房從需要6個(gè)月的社保/個(gè)稅，降至僅需3個(gè)月社保/個(gè)稅（或居住證滿3個(gè)月）。
同時(shí)，市區(qū)降低落戶門(mén)檻，最低400積分可落戶，四縣市執(zhí)行房遷落戶，租房也能落戶。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，降低落戶門(mén)檻，一來(lái)更利于人才引進(jìn)，二來(lái)也會(huì)為樓市增加更多的需求。
在5月份蘇州密集出臺(tái)了多項(xiàng)利好政策，包括提升公積金貸款額度，高新區(qū)、相城區(qū)、吳中及吳江主城四區(qū)和四縣市契稅補(bǔ)貼，支持商轉(zhuǎn)公、公積金可提取用作首付等。
相較于往年，今年上半年蘇州出臺(tái)的樓市松綁政策較為密集。不管是放松落戶和限購(gòu)門(mén)檻，還是提升公積金貸款額度、購(gòu)房契稅補(bǔ)貼，都旨在促進(jìn)剛需、改善購(gòu)房者的購(gòu)房需求以增加樓市購(gòu)買(mǎi)力。
02
核心優(yōu)質(zhì)地塊高熱，土地市場(chǎng)分化延續(xù)
縱觀今年上半年的三場(chǎng)土拍，呈現(xiàn)“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢(shì)，這個(gè)局部則是城市頭部?jī)r(jià)值板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，而非核心與外圍板塊地塊均底價(jià)成交，地方國(guó)企托底已經(jīng)成為常態(tài)。整體分化延續(xù)。
從拿地房企來(lái)看，國(guó)央企/民企與地方國(guó)企聯(lián)合拿地的頻率大幅增加，尤其是三批次土拍，地方國(guó)企參與拿地的地塊達(dá)到8宗，占比接近7成。
在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下，房企拿地更追求確定性，在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段，核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊在“抗跌性、安全性、流速性”都較為確定，是房企“搶地、爭(zhēng)奪”的重心。
從成交結(jié)果來(lái)看，2023年上半年，活躍在蘇州土地市場(chǎng)上的仍是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的國(guó)央企為主，拿地金額和拿地總面積前三的房企華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)、中建三局均為國(guó)央企。
預(yù)判下半年，外來(lái)央國(guó)企在蘇州土拍市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位不會(huì)發(fā)生改變，民企投資仍是極少數(shù)，蘇州地方國(guó)企則仍將扮演“托底、維穩(wěn)”的重要角色。
03
短暫復(fù)蘇后市場(chǎng)走冷，需進(jìn)一步政策刺激
從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，今年1-6月，蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為275.2萬(wàn)㎡，同比增加5.18%，成交面積為335.63萬(wàn)㎡，同比增加4.77%。
從現(xiàn)象來(lái)看，春節(jié)后，被疫情壓制的需求呈現(xiàn)補(bǔ)償性釋放，蘇州樓市在2月-3月上旬呈現(xiàn)短暫的復(fù)蘇回暖，從3月中下旬開(kāi)始市場(chǎng)需求呈現(xiàn)階段性瓶頸，4月份成為蘇州樓市實(shí)質(zhì)性的“拐點(diǎn)”，市場(chǎng)開(kāi)始明顯降溫。
5月蘇州樓市繼續(xù)承壓，6月延續(xù)頹勢(shì)，甚至更加低迷。
6月單月的供應(yīng)面積為52.7萬(wàn)㎡，環(huán)比增加6.34%，成交面積為58.94萬(wàn)㎡，環(huán)比減少6.26%，呈現(xiàn)供求兩跌的態(tài)勢(shì)。
市場(chǎng)兩極分化加劇，只有頭部?jī)r(jià)值板塊的高品質(zhì)樓盤(pán)走出獨(dú)立行情，外圍板塊仍舊面臨巨大的去化壓力，一直在打折促銷(xiāo)來(lái)以價(jià)換量，市場(chǎng)熱度只能靠城市核心的高品質(zhì)樓盤(pán)來(lái)帶動(dòng)。
這背后的原因則是居民收入及就業(yè)預(yù)期偏弱下，導(dǎo)致購(gòu)房信心不足，市場(chǎng)整體的購(gòu)買(mǎi)力還是處于歷史相對(duì)低位。
2023年上半年，蘇州市區(qū)商品住宅的成交均價(jià)為28362元/㎡，同比上漲12.59%，華潤(rùn)潤(rùn)月雅筑、建發(fā)縵月、綠城云廬等核心地段的高品質(zhì)樓盤(pán)的入市拉高了整體成交均價(jià)。
二手房市場(chǎng)方面，2023年1-6月蘇州二手房成交套數(shù)為36889套。和新房市場(chǎng)一樣，積壓的購(gòu)房需求短期消耗后，成交量在二季度開(kāi)始逐月回落。
步入6月，二手房市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，一方面掛牌量創(chuàng)新高，一方面成交量?jī)r(jià)同環(huán)比齊跌。
展望后市我們認(rèn)為，若無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，三季度蘇州樓市的筑底行情還將延續(xù)，成交大概率延續(xù)低位波動(dòng)，分化行情預(yù)期延續(xù)，核心及次核心板塊高品質(zhì)改善盤(pán)撐起成交量。
本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考
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