本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：阿力米熱
“有120人左右來看過房，談過價(jià)格的也就10個(gè)人左右?！?/p>
重慶人伊諾能理解這些看房人的心態(tài)，“持觀望態(tài)度。多數(shù)買家的顧慮是，房價(jià)還會(huì)再降，所以遲遲不入手”。
(資料圖)
兩年前，她在重慶市巴南區(qū)購入一套約81平方米的房子。本來想著，在重慶工作生活的人多，房子很容易就能賣出去。
一等就是8個(gè)多月。伊諾說，從2022年10月把房子掛網(wǎng)，出售價(jià)格是35萬元，直到成交，歷經(jīng)了8個(gè)多月?！暗筋^來，買家還是中介的外地親戚?！倍?，她還沒賺到錢，“最后以32萬元的價(jià)格賣出去，跟心理預(yù)期的價(jià)位相比，差了3萬”。
賣房之后，伊諾松了一口氣。
在這大半年時(shí)間，伊諾遇到了很多有類似經(jīng)歷的賣房人——二手房掛牌的房子越來越多，為了把房子賣掉，不得不選擇一再降價(jià)。
數(shù)據(jù)印證了伊諾的感受。上海易居研究院監(jiān)測的全國13個(gè)（分別為北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、南京、天津、武漢、西安、沈陽、杭州、合肥）重點(diǎn)城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達(dá)到25%。
在這些城市之中，重慶二手房掛牌量規(guī)模最大，數(shù)量為22萬套。
不僅規(guī)模大，價(jià)格還有下降趨勢。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2022年8月以來，重慶市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同環(huán)比已連續(xù)6個(gè)月下跌，直至2023年2月環(huán)比止跌回升，同比仍處于下跌狀態(tài)；在隨后的3、4月環(huán)比價(jià)格持續(xù)上漲，下降幅度縮??；到5月，重慶二手房價(jià)格再次進(jìn)入下跌通道。
重慶的房子，為啥越賣越多？
降價(jià)也愁
對(duì)于大多數(shù)人來說，第一次買房是為了在工作的城市有穩(wěn)定的落腳處。
伊諾也是如此。今年30歲的她是化妝品銷售，老家重慶酉陽縣。跟隨父母，在城里工作已經(jīng)十年之久。
剛出社會(huì)工作時(shí)，為了同時(shí)滿足家的歸屬感與需求的自我滿足的需求，2014年，她在九龍坡區(qū)買了一套總價(jià)80萬元、面積91平方米的新房。付了24萬元的首付后，還有20年的房貸。
買了房子之后，伊諾才真的覺得自己安定了下來，那種踏實(shí)感和滿足感是前所未有的。在她看來，雖然賺來的錢基本都用來供房了，但這也能督促自己更加努力工作和攢錢。
重慶城市風(fēng)光 圖源：圖蟲創(chuàng)意
工作打拼的這段時(shí)間里，伊諾留意到，重慶的房價(jià)在不斷攀升。眼看著房價(jià)走勢越來越好，她萌生“即使是投資購房也能為自己帶來豐厚的回報(bào)”的想法。
用了7年時(shí)間，伊諾在2021年存夠了15萬元首付（全款50萬元），在重慶巴南區(qū)購入了第二套房?？墒?，當(dāng)她買完這套房后漸漸發(fā)現(xiàn)，她的這項(xiàng)“投資”，似乎并不如預(yù)期，反倒把自己弄的有些力不從心。
“以我這月薪4000的工資，每月供兩套房，壓力屬實(shí)有點(diǎn)大，所以就決定把這套房賣出去。”伊諾說，做這個(gè)決定很難，“總想著要不要再等等，說不定后面二手房價(jià)格會(huì)越來越高，也能賣個(gè)好價(jià)錢，但最后還是想先解決眼前的問題”。
正如伊諾所說，重慶的二手房價(jià)格確實(shí)有所下跌。安居客二手房數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，重慶二手房掛牌均價(jià)為11468元/平米，環(huán)比降0.77%，與去年相比，下降了8.02%。
把時(shí)間線拉長至近三年。不難發(fā)現(xiàn)，從2020年開始，重慶二手房的價(jià)格正一路攀升。到了2021年12月份達(dá)到頂峰，掛牌均價(jià)為12742元/平米，隨后便開始下行。到了今年，二手房掛牌均價(jià)稍有上漲，但與2020年相比，還是有些差距。
近3年，重慶二手房走勢圖 圖源：安居客官網(wǎng)截圖
不止重慶。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年5月，70個(gè)大中城市中，二手房價(jià)環(huán)比持平或上漲的城市僅有15個(gè)，一線城市的北京、上海、廣州、深圳的二手房價(jià)環(huán)比都在下降，分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。
二手房價(jià)格下跌為人們帶來的直接感受是，二手房出售意愿很強(qiáng)。
上海易居研究院監(jiān)測的全國13個(gè)重點(diǎn)城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達(dá)到25%。
從規(guī)模來看，重慶當(dāng)前是全國二手房掛牌規(guī)模較大。具體來看，6月初，重慶二手房掛牌量達(dá)到了22萬套。除重慶外，成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模分別為20萬套和18萬套。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，類似增速說明，二手房供求關(guān)系出現(xiàn)了非常重大的變化，即供大于求的矛盾持續(xù)凸顯。這也可以解釋為什么當(dāng)前二手房“越賣越多”的現(xiàn)象。
就重慶來說，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，近十年來，由于重慶的新房供應(yīng)量充足，規(guī)模體量也比較大，因此轉(zhuǎn)化為二手房的規(guī)模也會(huì)相對(duì)較高。
何去何從
伊諾觀察過，重慶人口密度大，房子的總量多，身邊很多有2-3套房的人。不過，許多在2018年-2021年高價(jià)買房子的人，現(xiàn)在幾乎要虧著賣出。
但從她賣房的經(jīng)歷來看，買房人大多是在觀望，真正下決心要購入的買家卻很少。
類似的經(jīng)歷，也出現(xiàn)在賣房中介身上。
當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者以賣房者的身份詢問重慶地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者，對(duì)方表示這段時(shí)間二手房買賣的行情都不太好，交易量有所下跌，但掛牌量在持續(xù)增加?！艾F(xiàn)階段，二手房交易基本都是降價(jià)出售。如果非要說哪里賣得好，可能江北、渝北、渝中三個(gè)區(qū)的房子好賣些，因?yàn)檫@些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)也相對(duì)繁華?！?/p>
重慶夜景 圖源：圖蟲創(chuàng)意
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，最近幾年二手房的供求狀況發(fā)生了重大變化。其中，在2020年下半年，很多重點(diǎn)城市二手房出現(xiàn)了“房荒”現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)二手房“一房難求”，而今年二手房則出現(xiàn)了房源激增現(xiàn)象。這種差異和資金流向、市場行情、市場預(yù)期等有較大的關(guān)聯(lián)。
“從結(jié)構(gòu)分類來看，雖然也存在一些恐慌性拋售或急于套現(xiàn)等情況，但其占比或風(fēng)險(xiǎn)是可控的。而占比較多的則屬于置換需求或換房需求?！?嚴(yán)躍進(jìn)說道。
與此同時(shí)，上海易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國13城二手住宅去化周期為10個(gè)月，而二季度該指標(biāo)為15個(gè)月。
通俗理解是，當(dāng)前二手房掛牌量激增的情況下，房子要出手，交易周期將明顯延長。此類情況，在這13個(gè)城市中都有所體現(xiàn)。
圖源：上海易居研究院《二手房愁賣問題凸顯，賣方市場正在變成買方市場》報(bào)告截圖
在如今二手房掛牌量持續(xù)上漲、交易周期拉長的情況下，不少二手房業(yè)主開始步入“愁賣”階段，面對(duì)這樣的情況，又該如何激發(fā)二手房市場的活力？
李宇嘉認(rèn)為，還是要先從需求端入手。要穩(wěn)定老百姓，特別是年輕人、新市民對(duì)于就業(yè)收入的預(yù)期。其次，在供應(yīng)端上，也要增加住房供應(yīng)的有效性，例如要從改造老舊小區(qū)、完善交通等方面為居民提供生活保障。
值得注意的是，近期房貸利率也再次下降，也降低了購房人的買房成本。6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。
“由于5年期以上LPR與房貸利率緊密掛鉤，LPR下降，就意味著大家的月供會(huì)降低，會(huì)在一定程度上刺激大家去買剛需住房，或者是換房。這對(duì)于二手房市場提升交易效率、縮短交易周期、降低庫存都是有幫助的?！崩钣罴握f道。
（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文章中的采訪對(duì)象伊諾為化名）
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